El 16 de Junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introduciendo una serie de cambios. Los cambios son los siguientes:
Reparto de los gastos de hipoteca:
El cliente solo tendrá que pagar por la tasación y su copia de la escritura, mientras que el banco tendrá que pagar la gestoría, el registro, la notaría, el IAJD y su copia de escritura. Además, en caso de subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco será el que tendrá que pagarle una compensación al antiguo.
Protección del consumidor
- Una mayor información: el banco deberá entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) donde se recoge las condiciones personalizadas para el cliente. Además también deberán facilitar la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE), donde se deberá explicar de manera general las cláusulas o elementos más relevantes, una copia de contrato y en caso de que la hipoteca sea variable, un documento con lo que tendría que pagar en varios escenarios.
- Visita al notario: los titulares de la futura hipoteca y los avalistas tendrán la obligación de ir al menos un día antes de la firma al notario para recibir asesoramiento gratuito y realizar un examen. En caso de que hubieran cláusulas que incumplieran la nueva normativa serán declaradas nulas de pleno derecho, por lo que no hay un periodo de prescripción para denunciarlas.
- Todas las reclamaciones y quejas en relación con los préstamos hipotecarios se tramitaran a través de la nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero.
Comisión por amortización anticipada
Solo se podrá cobrar si al banco le genera una pérdida financiera. Los límites dependerán de si la hipoteca es variable o fija:
- Variable. Como máximo podrá ser:
- 0.25% durante los primeros tres años de vida del contrato.
- 0.15% durante los primero cinco años del plazo del préstamo
- Fuera de estos casos será del 0%.
- Fija. Podría alcanzar:
- 2% durante los 10 primeros años
- 1.5% durante el resto del plazo
Plazo para embargar la casa
Se establece unos requisitos más restrictivos para poder activar la cláusula de vencimiento anticipado. Solo se podrá iniciar cuando alcance los límites siguientes:
- En la primera mitad del plazo: si excede un 3% del capital concedido o se alcanza un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Segunda mitad: el porcentaje del capital impagado deberá alcanzar el 7% o que las mensualidades de demora sean como mínimo 15.
Además se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.
Cláusula suelo.
Se prohíbe para las hipotecas variables la aplicación de un interés mínimo. Pero si se mantendrá el interés mínimo del Euribor al 0% aunque el Euribor baje a un diferencial negativo.
Una mayor libertad para cambiar de banco
En caso de querer cambiar de compañía, aunque nuestra entidad realizase una contraoferta mejor o igual a la de la entidad a la que queramos cambiarnos no estamos obligados a aceptarla como antes.
Pasarse del tipo variable a fijo.
Ya sea mediante un pacto con la propia entidad o mediante una subrogación de acreedor para irse a otro banco, será un proceso mucho más barato. De hecho solo se cobrara durante los tres primeros años del plazo una comisión máxima de 0,15%.
Limites a los productos vinculados.
Se prohíben que los bancos obliguen a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas. Pero si se permite las combinadas, es decir, el banco si podrá reducir el interés a cambio de que se suscriban a varios de sus servicios.
- Se prevén dos excepciones a esta prohibición
- El banco podrá exigir que se contrate un seguro de daños y/o de vida o de protección de pagos, pero se podrá contratar con otra entidad aseguradora sin ninguna penalización.
- Y también será legal si se vincula la hipoteca con productos que sean beneficiosos para los clientes.
Finalidad de la norma
Es la protección de personas físicas prestatarias, fiadores o garantes de préstamos a los que les es aplicable la Ley 5/2019; se amplía, por tanto, la protección y exigencias de transparencia no sólo a consumidores sino a personas físicas autónomos (profesionales autónomos y empresarios individuales que no actúen como consumidores)
